Wszystko co powinniście wiedzieć o budowie domku do 35 m2

Czas pandemii zweryfikował i przewartościował plany, także budowlane. Nieznane dotychczas sektory i rozwiązania stały się codziennością. Jednym z takich rozwiązań jest mikro budownictwo, które już dawno zyskało uznanie na zachodzie, w Polsce szturmem zdobywa serca coraz liczniejszych inwestorów. Mowa o domkach o powierzchni zabudowy do 35 m2. Małe konstrukcje urzekają wzornictwem i rozwiązaniami, ale przede wszystkim uproszczoną procedurą prawa budowlanego.

Z badania przeprowadzonego przez SW Research na zlecenie Diamond Module wynika, że co piąty Polak zastanawiał się nad kupnem działki poza miastem, a prawie 60 proc. Polaków jest zainteresowanych postawieniem domu na działce w czasie krótszym niż 12 miesięcy, włączając w to również załatwienie formalności urzędowych.
Mała powierzchnia to duże wyzwanie architektoniczne dla projektantów. Może sam fakt, iż muszą zmierzyć się ze wszystkim w skali mikro, determinuje ich do rozwiązań, które urzekają nie tylko swoją praktycznością, ale także wzornictwem. Mała przestrzeń ograniczona do 35m2 to także znacznie mniej problemów z samą budową i pozwoleniami. Zacznijmy zatem od początku…

Uproszczone prawo budowlane
Małe domki coraz częściej budzą zainteresowanie inwestorów przede wszystkim ze względu na uproszczone procedury budowy i samego prawa budowlanego. Według Prawa budowlanego z pozwolenia na budowę są zwolnione wolno-stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35m2. Dodatkowym warunkiem zwolnienia jest, aby liczba tych obiektów na działce nie przekraczała jednego na każde 500 m2 jej powierzchni (art. 29 ust. 1 pkt 16). Możliwość postawienia takiego obiektu uzależniona jest od działki na której ma powstać dom, a właściwie terenu czy objęty jest miejscowym planem zagospodarowania czy nie. Jeżeli jest objęty planem zagospodarowania musimy pamiętać o zapoznaniu się z przeznaczeniem terenu i dopuszczalnej na nim zabudowy. W przypadku, gdy takiego planu nie ma, może być konieczne uzyskanie decyzji o planowanych warunkach zabudowy. Warto zatem skonsultować się wcześniej z właściwym urzędem, bowiem obowiązujące przepisy (Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Ustawy Prawo budowlane) są niejednoznaczne i trudne do jednolitego interpretowania.
Jeżeli przebrnęliśmy przez ten etap, należy zgłosić inwestycje w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Istotne jest, aby w zgłoszeniu zaznaczyć iż jest to budynek rekreacji indywidualnej, bowiem np. budowa domku mieszkalnego określona jest zupełnie innymi przepisami. Wówczas możemy spotkać się z decyzją odmowną. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Konieczne będzie załączenie oświadczenia o prawie do nieruchomości oraz zwymiarowanych szkiców przedstawiających rzut, elewacje oraz usytuowanie względem działki.

Mimo, że procedura zgłaszania jest znacznie uproszczona, z pewnością nie ominie nas wizyta lub dwie w Urzędzie. – Budowa domu nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, co wynika z aktualnych przepisów prawa budowlanego, jeżeli zezwala na to prawo miejscowe. Podsumowując, w przypadku chęci postawienia domu bez pozwolenia, należy pamiętać o zgłoszeniu budowy, a więc złożeniu wniosku do odpowiedniego urzędu, w którym informujemy m.in. o terminie startu budowy czy rodzaju, zakresie i sposobie prac, które będą wykonywane. – podkreśla Krzysztof Żebrowski, wiceprezes Diamond Module, producent domków modułowych. – Do dokumentacji należy dołączyć również oświadczenie o posiadanym prawie do nieruchomości. Jeżeli nie ma planu miejscowego dla danej lokalizacji, inwestor powinien zwrócić się z zapytaniem, jakie musi spełnić formalności, aby postawić dom.

Z antresolą i gankiem ?
W tym przypadku również określone są prawem rozwiązania wewnątrz domku. Prawo wyraźnie mówi o parterowym domku. Przepisy określają powierzchnię zabudowy czyli obwód budynku w poziomie „0”. Dopuszczalna jest zatem budowa budynku jednokondygnacyjnego, co oznacza bez poddasza użytkowego.

W tym miejscu pojawia się „plac zabaw” dla projektantów, którzy górną część mogą zaadaptować np. na antresolę, bowiem ta nie zwiększa ilości kondygnacji ani kubatury budynku.

W przypadku tarasu do rozważenia są dwa rozwiązania. Do domku rekreacji indywidualnej można zgłosić drugą inwestycję na posesji jako garaż, ganek lub oranżerię, budowę których przepisy umożliwiają.

Cytując ustawę:
Art. 29. 1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:
(14) wolno stojących:
a) parterowych budynków gospodarczych,
b) garaży,
c) wiat
– o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
15) przydomowych:
a) ganków,
b) oranżerii (ogrodów zimowych)
– o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

Tym samym możemy zdecydować się o teoretyczne zwiększenie powierzchni o kolejne 35m2 w formie wspomnianej w ustawie.
Drugim rozwiązaniem jest taras, wyłożony np. kostką brukową jako utwardzenie gruntu (bez zezwolenia i pozwolenia), który może być zadaszony, pod warunkiem, że zadaszenie oparte na zastrzałach drewnianych wychodzących z budynku a nie oparte filarami do powierzchni ziemi.

Projekt – własny czy profesjonalny
Budowa domku to ogromne pole dla kreatywności inwestora, bowiem budowa nie wymaga projektu architektonicznego, realizowanego przez kierownika budowy z odpowiednimi uprawnieniami. Tym samym wielu inwestorów decyduje się na własny projekt oraz realizację. – Mimo, że procedury są uproszczone ważne jest, aby nie iść na skróty: muszą być zachowane wszystkie przepisy i normy budowlane. Zalecamy, aby budowanie zostawić specjalistom. Jeśli robimy to systemem własnym to sami dobieramy sobie poszczególnych wykonawców, murarzy, tynkarzy, elektryków, hydraulików itd i wówczas musimy ich kontrolować, koordynować i ogólnie poświęcić im sporo czasu. Coraz więcej ludzi decyduje się na zaoszczędzenie swojego czasu i energii, poprzez zakup gotowego domu z fabryki. Wówczas mają pewność, że taki budynek na pewno spełnia wszelkie normy techniczne i bezpieczeństwa – zaznacza Krzysztof Żebrowski.

Aby domek spełniał wszystkie oczekiwania swoich użytkowników, należy pamiętać również od odpowiednim uzbrojeniu. Jeżeli posiadamy wiedzę, zapewne nie będzie problemu z odpowiednią wylewką, czy instalacją elektryczną lub wodociągową. W przypadku braku wiedzy, bezdyskusyjnie należy poprosić o to specjalistów, dzięki czemu unikniemy przykrych a co najważniejsze kosztownych niespodzianek. Dla wielu inwestorów samo położenie domu – nad jeziorem, w górach, ma kluczowe znaczenie. Aby ułatwić sobie i innym pracę warto wziąć pamiętać o dogodnym dojeździe do inwestycji. Materiały budowlane nie należą do najlżejszych stąd uwaga specjalistów.

Prąd, woda, materiały?
Materiały z których powstanie dom, to temat na kolejnych kilka artykułów. Specjaliści jednak podkreślają, że jakość jest kluczowa bowiem unikniemy w przyszłości dodatkowych prac i kosztów związanych z częstymi remontami. – Do budowy domów używamy wysokiej jakości materiałów, dobranych specjalnie pod tego typu obiekty, które przez długi czas zachowują swoje parametry i funkcjonalność. Do wykończenia wnętrza wykorzystujemy między innymi płyty HPL, płytki ceramiczne i wykładziny PCV. Na podłodze stawiamy na winyl – wodoodporny, praktycznie bezproblemowy materiał, który posłuży wiele lat, w dobrej kondycji. – podkreśla szef Diamond Module – Nasze domy są wyposażone w systemy ogrzewania, jak i chłodzenia za pomocą pompy ciepła, aby zapewnić komfort użytkowania przez cały rok. Domy posiadają również odpowiednią izolację termiczną – na dachu, na stropach i ścianach zewnętrznych. Do izolacji wykorzystywane są takie materiały, jak pianka PUR, styropian, styrodur i wełna mineralna. Przykładowo, dach płaski to minimalnie 15 cm wełny mineralnej ułożonej poziomo oraz dodatkowa warstwa 5 cm piany zamknięto-komorowej – co poprawia parametry izolacyjne – dodaje wiceprezes.

Dom w 30 dni?
Pośpiech nie należy do najlepszych doradców, dlatego planując budowę takiego domku warto stworzyć świadomy i racjonalny harmonogram prac. Jeżeli nie krępują nas fundusze oraz posiadamy wszystkie decyzje urzędowe, nic nie stoi na przeszkodzie aby zrealizować inwestycję w mniej niż 30 dni a nawet w kilka dni. Jeżeli mamy fachową ekipę niektórzy inwestorzy potwierdzili, iż postawienie domu do etapu surowego nie trwało dłużej jak wspomniane 30 dni. Inaczej sprawa wygląda, gdy decydujemy się na domek modułowy od producenta. – Jeżeli osoba kupująca/inwestor posiada już na działce prąd, wodę i odprowadzenie ścieków, to zamówienie może zostać realizowane nawet w ciągu kilku dni – mówi Krzysztof Żebrowski. Jeżeli jednak z pomocą „szwagra” chcemy się podjąć budowy, musimy uzbroić się w cierpliwość. Bowiem poza harmonogramem powinniśmy dużo uwagi poświęcić na wiedzę z zakresu budownictwa. Dlatego decydując się na domek 35m2, w którym zamierzamy jednak spędzać więcej czasu „niż ustawa przewiduje” nie warto oszczędzać i poprosić przynajmniej o pomoc profesjonalistów.

A co niezbędnymi dokumentami?

Wyjaśnia architekt Agata Kawicka-Teter, Główny Specjalista ds. architektury i urbanistyki z urzędu m.st. Warszawy

Do zgłoszenia będziemy potrzebować następujących dokumentów:
-zgłoszenie o zamiarze przystąpienia do budowy wolno stojącego parterowego budynku rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35m2 określające rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia,
– oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
-szkic sytuacyjny działki z zaznaczonym obiektem (wyrys z mapy ewidencji gruntów z oznaczonym zakresem zgłoszenia),
– odpowiednie szkice lub rysunki – w zależności od potrzeb.

Podstawą prawną do tych działań jest: art. 29 ust. 1 pkt 16 oraz art. 30 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. – Prawo budowlane /tj.: Dz. U. z 2016r. poz. 290 z późn. zm.

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Jeżeli tego nie zrobił możemy przystąpić do wykonywania robót budowlanych.

Jeśli jednak nie rozpoczniemy wykonywania robót budowlanych przed upływem 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia, konieczne będzie dokonanie ponownego zgłoszenia.

W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia – wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, również jeżeli:
– budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy;
– roboty budowlane zostały rozpoczęte przed terminem rozpatrzenia zgłoszenia.

Aby tego uniknąć należy zacząć od uzyskania informacji dotyczących terenu, na którym planowana jest inwestycja.

Zgodnie z Art. 59. Ustawy o planowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia warunków zabudowy. Przepis stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

Jeśli zatem teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej MPZP) jesteśmy zobligowani spełnić określone w nim wytyczne. W celu uzyskania wypisu i wyrysu z MPZP należy złożyć odpowiedni wniosek, którego czas rozpatrzenia wynosi do 14 dni.

W przypadku kiedy zachodzi konieczność ustalenia warunków zabudowy wymagane będą:

– Określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub – w przypadku jej braku – kopii mapy katastralnej, obejmującej teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000;
–Wyrys z mapy ewidencji gruntów obrazujący położenie działek objętych zamierzeniem inwestycyjnym oraz działek sąsiadujących i wyrys z mapy sytuacyjno-wysokościowej dla obszaru jak wyżej;
– Decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach z klauzulą ostateczności (oryginał lub kopia potwierdzona za zgodność z oryginałem) Uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wymagane dla planowanych: przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko oraz przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko;
– Dowód zapłaty należnej opłaty skarbowej;
– W przypadku wniosku składanego przez osobę prawną aktualny odpis Krajowego Rejestru Sądowego – oryginał lub urzędowo poświadczony odpis.
– Pełnomocnictwo udzielone osobie pełnomocnika działającego w imieniu wnioskodawcy – oryginał lub urzędowo (notarialnie) poświadczony odpis. Wskazany termin wydania decyzji wynosi do 2 miesięcy.

W przypadku zgłoszenia sprzeciwu do wykonania robót budowlanych stronie służy odwołanie do Wojewody za pośrednictwem organu wydającego decyzję w terminie 14 dni od daty jej doręczenia.