AktualnościGospodarka

Obrót nieruchomościami z udziałem małoletnich

Kupno dziecku mieszkania przez rodziców okazuje się prawnie nie takie proste. Czy rodzice, którzy chcą kupić dziecku niepełnoletniemu mieszkanie, więcej, którzy chcą pokrywać koszty jego utrzymania z własnej kieszeni do czasu uzyskania jego pełnoletności, muszą na to uzyskać zgodę sądu rodzinnego….

Autor: Weronika Wasilewska- zastępca notarialny Kancelaria Notarialna w Warszawie.

Każdy rodzic chce zagwarantować swoim pociechom jak najlepszy start w dorosłość. W dzisiejszych czasach okres edukacji wydłużył się, co ma wpływ na finansowe usamodzielnienie się młodego pokolenia. Rodziciele doskonale pamiętają czasy, kiedy sami stawiali pierwsze kroki w dojrzałość i jak wyglądał okres na tzw. dorobku.

W celu ułatwienia potomkom spokojnego życia gromadzą kapitał np. zakładając rachunki oszczędnościowe. Dla wielu, dobrą lokatą jest kupno nieruchomości. Duża część rodziców rozważa zakup pierwszego mieszkania na rzecz dzieci, gdy te są jeszcze niepełnoletnie.

Jednak obrót nieruchomościami z udziałem małoletnich nie jest tak prosty i szybki. Przy tym bez znaczenia jest, czy środki na zakup stanowią majątek dziecka pochodzący np. ze spadku czy darowizny, czy też należą wyłącznie do rodziców. Okoliczność, że środki pieniężne przeznaczone na pokrycie kosztów eksploatacji i opłat publicznoprawnych pochodzić będą z majątku rodziców również nie ma żadnego znaczenia.

Nabycie wymaga zezwolenia sądu. Zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2019 r., III CZP 85/18, rodzice, bez zezwolenia sądu opiekuńczego, nie mogą nabywać dla dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży także wtedy, gdy środki pieniężne na zakup pochodzą z dokonanej przez nich darowizny celowej,  taka czynność, ze względu na dobro małoletnich i potrzebę ochrony ich interesów, wymaga prewencyjnej kontroli sądu przewidzianej w art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Art. 101 §3 Ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U z 2017 r. poz. 682) stanowi, że rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na wykonywanie takich czynności przez dziecko.

Katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nie został przez ustawę zdefiniowany, natomiast najogólniej rzecz ujmując są to działania, które przekraczają zakres zwykłych czynności związanych z utrzymaniem w niepogorszonym stanie przedmiotów należących do majątku dziecka. W uzasadnieniu wyżej wskazanej Uchwały, Sąd Najwyższy podkreślił, iż sąd opiekuńczy dokonuje oceny zamierzonej czynności w aspekcie przekroczenia zwykłego zarządu, a jego nadzór ma w tym zakresie charakter prewencyjny, obejmujący badanie legalności i celowości przed dokonaniem zamierzonej czynności i tylko sąd opiekuńczy ma do tego ustawową kompetencję.

Do takich czynności zaliczone jest m.in. nabycie na rzecz dziecka nieruchomości. Czynność ta wymaga niemałych nakładów finansowych, a dziecko nie jest w stanie samo utrzymać przedmiotu zakupu. Dobro dziecka wymaga bezwzględnej ochrony, którą gwarantują przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Co do zasady wniosek o uzyskanie zgody należy złożyć do sądu opiekuńczego właściwego ze względu na miejsca zamieszkania dziecka. Po wydaniu przez sąd postanowienia w przedmiocie wyrażenia zgody, należy poczekać aż orzeczenie stanie się prawomocne. Czynność dokonana bez zgody sądu jest nieważna.

Zgoda sądu na nabycie nieruchomości nie jest wymagana w jednym przypadku. Rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego przewidzianego w art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości na podstawie umowy darowizny w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich, powyższe stwierdzone zostało Uchwałą Pełnego Składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1977 r., III CZP 73/76 (OSNC 1978, nr 2, poz. 19), która ma moc zasady prawnej.

Autor: Weronika Wasilewska- zastępca notarialny Kancelaria Notarialna w Warszawie.

Leszek Cieloch Administrator
Sorry! The Author has not filled his profile.
×
Leszek Cieloch Administrator
Sorry! The Author has not filled his profile.