Jawność cen mieszkań nie przełożyła się na ich niższe ceny

– Ustawa o jawności cen wywołała sporo zamieszania na rynku mieszkaniowym, ale najbardziej oczekiwanego efektu – wyraźnego spadku cen lokali – na razie nie widać. Aktywni byli za to kupujący, którzy z radością przywitali kolejne obniżki stóp procentowych. Eksperci firmy doradczej JLL oraz portalu RynekPierwotny.pl podsumowują dane rynkowe z III kwartału 2025 r. na krajowym rynku mieszkaniowym.

Autor: Magdalena Grabowska, Bianka Spychalska

Nowa współpraca: JLL i RynekPierwotny.pl

JLL, globalna firma doradcza dla branży deweloperskiej, oraz RynekPierwotny.pl nawiązały strategiczną, wieloletnią współpracę. Jej celem jest rozwój ekosystemu danych, analiz oraz doradztwa dla sektora pierwotnego rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Współpraca między firmami obejmie także wspólne wydawanie cyklicznych raportów i analiz rynkowych.

Popyt: niewielki wzrost sprzedaży

W trzecim kwartale 2025 roku na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce deweloperzy sprzedali łącznie ponad 10,8 tys. mieszkań, co stanowi kilkuprocentowy wzrost w porównaniu do poprzedniego kwartału.

Sytuację tę można wytłumaczyć malejącym oprocentowaniem kredytów hipotecznych oraz utrzymującym się wzrostem zarobków. Obserwując stabilizujące się ceny, potencjalni nabywcy coraz śmielej podejmują decyzje o zaciągnięciu kredytu – zwłaszcza, że wiadomo już, iż żaden program dopłat do kredytów nie wejdzie w życie.

Według danych BIK, w lipcu br. banki udzieliły aż 22,4 tys. kredytów hipotecznych. Choć w sierpniu liczba ta spadła o 13,9% do ok. 19,4 tys., wciąż był to wynik zbliżony do poziomów z maja i czerwca br. Wyraźnie wyższa liczba kredytów udzielonych w lipcu może mieć związek z realizacją części odłożonego popytu.

Podaż: deweloperzy zmniejszają ofertę

Po stronie podaży dane JLL wskazują na wyraźne zmniejszenie liczby lokali wprowadzonych do oferty w porównaniu z poprzednimi kwartałami.

Na sześciu monitorowanych rynkach pojawiło się w sumie ok. 9,5 tys. nowych mieszkań, co pod koniec września dawało całkowitą ofertę na poziomie 60,3 tys. jednostek. Po raz pierwszy od dwóch lat kwartalny wynik sprzedaży był wyższy niż nowa podaż.

W efekcie oferta na czterech z sześciu rynków zmalała, a jedynie w Krakowie i Warszawie pozostała na podobnym poziomie, co trzy miesiące wcześniej. Poprawiła się zatem relacja wielkości oferty do sprzedaży.

– Należy jednak zaznaczyć, że w tym kwartale trzeba zachować zwiększoną ostrożność, jeśli chodzi o analizę statystyk. Wyhamowanie liczb nowowprowadzonych na rynek mieszkań może być kumulacją kilku czynników, m.in: reakcją na utrzymującą się słabą sprzedaż czy zawirowaniami spowodowanymi nowymi regulacjami z 11-go września. W przypadku odczytów oferty, nadal pojawiają się projekty sprzedawane w tzw. pulach, co oznacza, że tylko część projektu jest dostępna w ofercie dewelopera. Mogło się też zdarzyć, że w pewnych przypadkach część mieszkań została wycofana ze sprzedaży ze względu na problemy ze spełnieniem wymogów ustawy – komentuje Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research, JLL Polska.

Ceny: ustawa o jawności cen bez wpływu na rynek

Wyniki badań JLL po III kwartale wskazują, że ustawa o jawności cen nie spowodowała wyraźnych zmian na rynku. Wyceny ofert na koniec kwartału nie zmieniły się znacząco w porównaniu z końcem poprzedniego okresu.

W większości miast odnotowano jedynie niewielkie (1–3%) spadki cen ofertowych – poza Poznaniem. Było to m.in. związane z niższymi cenami mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w ostatnich miesiącach.

W nowej ofercie zwiększa się udział lokali tańszych, położonych dalej od centrów miast i przygotowanych z myślą o rosnącej liczbie nabywców korzystających z kredytów. Na statystyki wpływ miały również działania polegające na wstrzymaniu sprzedaży najdroższych lokali lub obniżeniu cen do poziomu dotychczasowych promocji.

– Wizja wejścia w życie nowych przepisów dotyczących jawności cen wywołała wśród deweloperów prawdziwą falę korekt w cennikach. W ciągu zaledwie dwóch miesięcy – w sierpniu i wrześniu 2025 roku – cenę zmieniło 25% całej oferty mieszkań. Sam wrzesień 2025 roku przyniósł ponadprzeciętną rewizję cenników, np. dotykającą 13,8% ofert w Warszawie. W innych dużych miastach skala zmian była jeszcze większa, osiągając np. 26,4% w Łodzi, 20,4% w Krakowie i 18,3% w Gdańsku we wrześniu 2025 roku. Mimo tak dużej skali zmian, łączny efekt dla wysokości cen średnich „na zero” lub lekko „in minus”. Sumarycznie podwyżki i obniżki dla całej oferty zniosły się wzajemnie. Oznacza to, że gwałtowny repricing posłużył głównie do dostosowania indywidualnych cen mieszkań do realnych warunków rynkowych, a nie do masowego podniesienia lub obniżenia średniej ceny. Obniżono ceny zbyt wysokie, podwyższono te najniższe – komentuje Jan Dziekoński, Head of Market Insights BIG DATA RynekPierwotny.pl.

Repricing i nowe strategie cenowe

Na kierunek i intensywność korekt wpływały szczegółowe aspekty, takie jak położenie projektu, segment cenowy, typ mieszkania, a nawet piętro.

Kluczowym wnioskiem z analizy JLL oraz RynekPierwotny.pl jest to, że wdrożenie rygoru jawności cen zwiększyło skalę repricingu na mikro-poziomie, zmuszając deweloperów do precyzyjniejszego zarządzania cennikami.

W nowym otoczeniu rynkowym strategie cenowe muszą być oparte o jeszcze lepsze narzędzia i dokładne dane cenowe w konkurowaniu o klientów. Najbliższe miesiące pokażą, czy tak szerokie zmiany w cennikach przełożą się na istotne zyski sprzedażowe.

Prognozy: umiarkowany optymizm

W ostatnim kwartale roku można spodziewać się dalszego wzrostu sprzedaży, zwłaszcza jeśli inflacja utrzyma się w granicach 3%, a stopy procentowe – zgodnie z oczekiwaniami – zostaną ponownie obniżone.

– Można się także spodziewać zwiększonego napływu wniosków o pozwolenia na budowę przed końcem roku. Przypomnijmy, że od początku 2026 r. projekty składane przy wnioskach o pozwolenie na budowę będą musiały już uwzględniać miejsca doraźnego schronienia. Jednak wpływ tej regulacji na koszty realizacji będzie widoczny w pojedynczych inwestycjach dopiero pod koniec przyszłego roku, a w szerszej skali w statystykach – w latach 2027–28. W 2026 roku rozpoczynane inwestycje będą jeszcze oparte o pozwolenia wydawane na obecnych zasadach – komentuje Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector, JLL Polska.